Vor einigen Wochen hat die BaFin angekündigt einen 2%igen systemischen Risiko-Puffer für Immobilienkredite einzuführen. Kurz darauf war in vielen größeren Tageszeitungen zu lesen, dass Immobilienfinanzierungen, die ohnehin schon von steigenden Zinsen bedroht sind, dadurch jetzt endgültig der Garaus gemacht wird. Richtig ist, dass die Bankenaufsicht mit diesem Puffer die Banken vor den Konsequenzen einer Überhitzung des Immobilienmarktes wappnen möchte. Sollte es tatsächlich zum Platzen einer Immobilienblase kommen, dann müssen Banken sehr wahrscheinlich auch mit temporär höheren Kreditausfallraten in diesem Segment rechnen. Deshalb sollen Immobilienkredite mit dem neuen Risiko-Puffer zukünftig stärker mit Eigenkapital unterleget werden, d.h. die Banken müssen mehr Mittel zur Verlustabsorption vorhalten. Die daraus resultierenden Kosten werden Banken an ihre Kunden weitergeben müssen, denn die Margen im hart umkämpften Immobilienfinanzierungsgeschäft sind bereits hauchdünn.
Jetzt am 1. April war es dann auch so weit: Der Puffer ging von der Planungsphase in die Umsetzungsphase über. Ab Februar 2023 müssen alle Banken 2% mehr Eigenkapital für Immobilienkredite vorhalten, auch für den bereits mit festen Konditionen versehenen Altbestand auf der Bilanz. Die detaillierte Pressemeldung inkl. Begründung für die Maßnahme findet man bei Interesse hier.
Steigen die Kreditzinsen jetzt pauschal um 2% an?
Was bedeutet der neue Systemrisiko-Puffer i.H.v. 2% für Verbraucher? Wie hoch können die Zinsen steigen? Bei der Beantwortung dieser Frage ist meine berufliche Erfahrung dienlich, mit Banken-Regulatorik kenne ich mich gut aus. Schauen wir uns im Folgenden an einem einfachen Beispiel an, wie dieser Puffer auf die Kalkulation einer Bank wirkt:
Kredite, welche vollständig mit Wohnimmobilien besichert sind, genießen aufgrund des reduzierten Risikogehalts eine bevorzugte Behandlung. Es werden nämlich nur 35% des Kreditbetrags in die Berechnung der benötigten Eigenmittel einbezogen (Quelle).
Beispiel:
Kreditbetrag: 1.000.000 Euro
Risikobetrag aus Sicht der Bank: 1.000.000 x 35% = 350.000 Euro
Der Risikobetrag wird anschließend mit einem Faktor, der Ziel-Eigenmittelquote, multipliziert. Eine durchschnittliche Bank hält 12% bis 15% des Risikobetrags an Eigenkapital vor. Erst wenn dieser Risikopuffer verbraucht ist, sind die Einlagen von Sparern und letztendlich auch Steuergelder gefährdet. Für Wohnimmobilienkredite steigt dieser Wert nun um weitere 2%-Punkte an.
Delta Bedarf Eigenkapital Wohnimmobilienkredite: 350.000 x 2% = 7.000 Euro
Die Bank muss zukünftig 7.000 Euro mehr Eigenkapital binden, um einen Wohnimmobilienkredit von 1 Million Euro vergeben zu können.
Ein heutzutage nicht unrealistisches Ziel für die Vorsteuer-Eigenkapitalrendite einer Bank liegt bei ca. 10%. Daraus ergibt sich folgender zusätzlicher Margenbedarf, den eine Bank nach Berücksichtigung des Puffers mit dem gleichen Kredit kalkulieren muss:
Zusätzlicher Bedarf Marge: 7.000 Euro x 10% = 700 Euro
Um die Ziel-Eigenkapitalrendite weiterhin erwirtschaften zu können, müssen in diesem Beispiel pro Jahr also weitere 700 Euro vereinnahmt werden. Ausgedrückt in Zinskondition macht das:
Aufschlag Kreditzins: 700 / 1.000.000 = 0,07%.
Das entspricht dem Aufschlag auf den Kreditzins, den eine Bank verlangen muss, um die Profitabilität des Immobilienkreditgeschäfts stabil zu halten. Wo zuvor 1,5% verlangt wurden müssen jetzt mindestens 1,57% gezahlt werden. Und zwar ab heute, nicht erst ab Februar 2023. Denn die heute vergebenen Kredite laufen in der Regel viele Jahre lang, werden also weitestgehend während ihrer Laufzeit von der neuen Regelung betroffen sein.
Was am Ende auf der Angebots-Seite daraus gemacht wird bleibt spannend abzuwarten. In ordentlich aufgestellten Instituten werden den Kunden-Beratern regelmäßig Argumentationshilfen zur Verfügung gestellt. Dort gehört dieses Thema natürlich auch hin: „Wir bitten um Verständnis, dass wir aufgrund des neuen BaFin-Puffers bei den Zins-Konditionen gewisse Anpassungen vornehmen müssen…“.
Vielen Dank Georg für den „anderen“ Artikel. Viele Deiner Beispielskunden benutzten eine selbstgenutzte abbezahlte Immobilie. Diese kann zur Finanzierung der Entnahmen im Crash als Sicherheit eingesetzt werden. In Deinem Beispiel kostet es 1,57% bei unterstellter 10 Jähriger Laufzeit. Die Auflösung der Aktien kostet Dich wahrscheinlich mehr. Damit erscheint die Aufnahme eines Kredites über z.B. Teur 100,0 zur Bestreitung des Lebensunterhaltes im Bärenmarkt eine interessante Alternative.
Hi Markus,
das ist wirklich eine interessante Idee: Statt Cash-Puffer ab einem bestimmten Kursrückgang die Immobilie beleihen und den Kredit verbrauchen / das Depot schonen. Aber irgendwann muss der Kredit auch zurückbezahlt werden, d.h. die Entnahmen müssen dementsprechend ansteigen. Ein heikles Manöver das starke Nerven voraussetzt.
Wer sein Vermögen mit Aktien aufgebaut hat, hat die ein oder andere Kursschwankung mitgemacht. Respekt für jemanden, der nach einem Kursrückgang von z.B. 30% seine feste Entnahmerate weiterhin entnimmt. So Hartgesottene könnten auch 10 Jahre lang mögliche Kursgewinne abwarten, um mit diesen Kursgewinnen die Tilgungen auf einem Festgeldkonto „anzusparen“. Im Kern geht es darum, das Risiko eines Börseneinbruches am Beginn der Entnahmephase aufzufangen. Die Rendite sollte in den 10Jahren oberhalb der 1,57% aus Deinem Beispiel liegen.
Die ersten ca. 5 Jahre würde man vom Kredit leben und diesen parallel tilgen. Danach müsste die Entnahmerate temporär ansteigen um den Kredit final zu tilgen. Ich denke man braucht dann ca. das 10-fache der jährlichen Entnahme als Kredit, 100k reichen nicht um ausreichend lange zu überbrücken.
Von der Allianz gibt es ein „Best Ager“ Darlehen, bei dem nur die Zinsen bezahlt werden müssen. Rückzahlung des Kredits kann an die Erben übertragen werden. Kriterien sind u.a.
Mindestalter 60 Jahre, vollständig abbezahlte Immobilie. Man bleibt weiter Eigentümer seiner Immobilie. (Siehe Kommentare im Bierdeckel Artikel)
Von den 60 bin ich noch weit entfernt, aber ich werde es mir merken, wenn ich näher an der FI bin.
Danke Georg für die Analyse nach dem BaFin Zuschlag. Mit deinem beruflichen Hintergrund würde ich deinen Artikel unter 1.Quelle einordnen?!
Gut zu wissen dass sich der Risikoaufschlag „nur“ mit 0,07% bemerkbar macht. In Anbetracht der Steigerungen in den letzten 4-5 Monaten vernachlässigter.
Mit der Beleidigung einer Immobilie für nicht wohnwirtschaftliche Gründe ist es so eine Sache.
Meine zu finanzierenden Banken (2) gewähren kein Zweck ungebundene Darlehen – sprich nicht für Konsum, Aktienanlage etc. .
Hi Niklas,
wenn Du mit 1. Quelle meinst, dass das alles korrekt ist, dann kann ich dem zustimmen. Die Bank für die ich arbeite ist zwar nicht in der Immobilienfinanzierung aktiv, aber diese Dinge weiss man in meinem Job einfach.
Ja Georg. Mit 1. Quelle meinte ich die Richtigkeit.
Wie die Banken dies dann nutzen und in welchem Maß an die Kunden weitergeben ist eine andere Sache. Die klassische Bank lebt ja zwischen dem Spread von Einlagen und Krediten. Und dieser war die letzten Jahre nicht so toll.
Das gibt es aber durchaus – also Kredite auf abbezahlte Immobilien zur freien Verfügung. Kenne ich z.B. von Volksbanken. Gibt auch diese „Teilkauf“ Firmen, da weiß ich aber nicht, ob man da seine Immobilie irgendwann doch wieder zurückkaufen kann.
Viele Grüße
Jenni