Fallstudie: Florian (46) und Anna (41) reloaded – gelingt der Spagat zwischen Eigenheim und Rente mit 55?

Bei der aktuellen Fallstudie handelt es sich erfreulicherweise erstmalig um die Fortsetzung einer bereits existierenden Fallstudie. Im Mai 2021 habe ich den Fall von Florian und Anna auf diesem Blog vorgestellt. Die beiden hatten damals den Erwerb einer Immobilie geplant. Der dafür benötigte Kredit sollte zunächst parallel zur Ansparphase getilgt werden. Einige Jahre später, noch bevor der Kredit vollständig getilgt gewesen wäre, war der Einstieg in die Entnahmephase geplant. Ein nicht gerade wenig riskantes Manöver, welches unbedingt einer maximal konservativen Planung bedurfte.

Die der damaligen Planung zugrunde liegenden Parameter basierten auf den einst gültigen Indikationen der Banken und des Bauträgers, waren jedoch noch nicht final fixiert. In der Zwischenzeit sind aufgrund der hohen Inflation sowohl die Kreditzinsen als auch die Baukosten signifikant gestiegen. Florian und Anna sind sich deshalb, wie so viele andere potenzielle Bauherren in dieser Zeit, unsicher ob sie weiter an ihrem Projekt festhalten sollen, oder ob es nicht vielleicht ratsamer wäre, weiterhin zur Miete zu wohnen. Aus diesem Grund haben wir im Sommer gemeinsam einen Review der bisherigen Planung durchgeführt. Doch bevor wir uns die neue Vorgehensweise und die dazugehörigen Ergebnisse näher anschauen, übergebe ich wie immer zunächst das Wort an Florian und Anna:

Teil 1) – Florians und Annas Sicht auf die Dinge

Statt eines Interviews habe ich Florian und Anna gebeten, die aktuelle Situation und die darauf basierenden Gedanken kurz mit eigenen Worten zu beschreiben:

Nach der angenehmen Zusammenarbeit mit Georg im Frühjahr 2021 hatten wir uns sehr gefreut, dass die detaillierten Berechnungen grünes Licht gaben für die gleichzeitige Realisierung von finanzieller Unabhängigkeit mit Mitte 50 sowie den Erwerb einer eigengenutzten Immobilie (bei Überschneidung von Entnahmephase und Kredittilgung). So sind wir dann Mitte 2021 aktiv in die Immobiliensuche gestartet.

In den vergangenen Monaten haben aber die Nachwirkungen der COVID-19-Pandemie in Verbindung mit geopolitischen Verwerfungen und der Inflationsentwicklung zu einer unerwartet starken Dynamik bei den Baukosten sowie an den Zinsmärkten geführt. Dieser Anstieg war so signifikant, dass wir uns mehr und mehr fragten, inwiefern die Ergebnisse der Berechnung im letzten Jahr noch Bestand haben. Können wir uns unseren Traum vom „Häuschen im Grünen“ überhaupt noch leisten und welche Auswirkungen hätte die Immobilie auf den möglichen Eintrittszeitpunkt in die finanzielle Unabhängigkeit? Emotional erschwerend kam hinzu, dass wir zwischenzeitlich ein wirklich tolles Objekt gefunden hatten.

Um Gewissheit zu erlangen und um zahlenbasiert eine wegweisende Entscheidung zu treffen, haben wir Georg erneut konsultiert.

Bei der Berechnung wollten wir dieses Mal noch etwas konservativer vorgehen und haben mögliche Erbschaften exkludiert. In die Rahmenbedingungen aufgenommen wurde dafür die Annahme, dass wir beide ab 2025 nur noch in 80% Teilzeit arbeiten werden, um auf diesem Weg bereits ein Gefühl für die möglichen Freiheiten der finanziellen Unabhängigkeit zu bekommen.

Gespannt haben wir das Ergebnis der Simulation erwartet … und dieses fiel dann doch sehr ernüchternd aus: der mögliche Eintrittszeitpunkt in die finanzielle Unabhängigkeit bei gleichzeitigem Erwerb einer Immobilie zu aktuellen Konditionen hatte sich im Vergleich zur Berechnung aus dem Vorjahr um mindestens 7 Jahre auf Anfang 60 verschlechtert! Was nun?

Wochenlang haben wir hin und her überlegt, war die eigengenutzte Immobilie doch ein lang gehegter Herzenswunsch. Andererseits haben wir uns in den letzten zwei Jahren auch sehr intensiv mit der Thematik der finanziellen Unabhängigkeit und den sich daraus ermöglichenden Szenarien beschäftigt.

Nach sehr intensiven Überlegungen und insbesondere unter Berücksichtigung der Fragestellung „was ist uns wirklich wichtig?“ war es am Ende eine schwere Entscheidung aber gleichzeitig auch wieder ganz einfach – wir haben uns gegen den Immobilienerwerb entschieden.

Die fast greifbare Möglichkeit der finanziellen Unabhängigkeit wieder aus den Händen zu geben, bzw. diese für eine Konsumentscheidung auf einen deutlich späteren Zeitpunkt zu verschieben, war für uns keine Option mehr.

Georgs Berechnungen haben dabei wirklich sehr geholfen diese für uns wichtige Entscheidung nicht nur nach dem Bauchgefühl, sondern auf einer zahlenbasierten Grundlage zu treffen.

So freuen wir uns nun über die sich langsam einstellende Unbeschwertheit und darüber, dass ohne Immobilie die finanzielle Unabhängigkeit noch ein kleines Stückchen näher gerückt ist …

Teil 2) Analyse

Kommen wir nun zum Analyse-Teil der Fallstudie in dem wir einen detaillierten Blick auf die Zahlen werfen. Wir haben die Gelegenheit der erneuten Zusammenarbeit auch gleich genutzt, um das Zahlenmaterial zu aktualisieren. Der Depotwert hat sich trotz Krise im Vergleich zu 2021 erfreulicherweise beinahe verdoppelt. Die Kreditraten wurden im Rahmen der Aktualisierung mit den zukünftigen Sparraten verrechnet. Das bedeutet, entscheiden Florian und Anna sich für den Kauf der Immobilie, dann wird ab Dezember 2023 dem Depot kein frisches Geld mehr hinzugefügt. Denn die Sparraten werden ab dann zur Tilgung des Immobilienkredits benötigt. Der festverzinsliche Kapitalstock wurde ebenfalls angepasst, und es sollen nun jährlich 2.500 Euro Netto-Zinsertrag entnommen werden. Wo genau die Mittel investiert sind bleibt zu Wahrung der Anonymität geheim. Kompakt zusammengefasst besteht folgende Vermögensituation:

Darüber hinaus wurde zur Würdigung des Langlebigkeitsrisikos ein gesamthafter Planungshorizont von 95 Jahren zugrunde gelegt. Die Rente wird mit 63 und einem Abschlag von 14,4% bezogen, und Kapitalerträge werden pauschal mit 25% Abgeltungssteuer geschröpft. Die Kosten der gesetzlichen Krankenversicherung werden auf Basis von Vergangenheitsdaten in die Zukunft projiziert, inklusive eines Zusatzbeitrags von 2%.

Alle Annahmen und Daten gemeinsam betrachtet und auf eine Zeitreise durch die Höhen und Tiefen der Weltwirtschaft in den letzten 150 Jahren geschickt führt uns zu der folgenden Budgettabelle:

Die Zahlen entsprechen den verfügbaren monatlichen Budgets nach Steuern und Krankenversicherung (inkl. Pflege), und sind in heutiger Kaufkraft ausgedrückt. Ab sofort können Florian und Anna also monatlich sicher über 1.364 Euro verfügen. Das Budget wird darüber hinaus laufend an die Inflation angepasst, so dass die Kaufkraft über dem gesamten Zeitraum der Entnahmephase betrachtet konstant bleibt. In den letzten 150 Jahren gab es keinen Kursverlauf, bei dem diese Vorgehensweise zu einem vorzeitigen Entsparen des Depots geführt hätte.

Doch Florian und Anna planen mit ca. 6.000 Euro Budget pro Monat. Dieser Wunsch lässt sich ad-hoc auch nicht mit zusätzlichem Risiko erfüllen. Selbst der beste historische Verlauf hätte nur ein Budget von maximal 4.815 Euro ermöglicht. Die beiden müssen sich daher noch etwas gedulden. Gemäß der Tabelle oben kann es bei einer ungünstigen Entwicklung der Dinge noch bis Anfang 2038 dauern, bis das gewünschte Budget von 6.000 Euro monatlich erreicht werden kann. Das sind noch 16 Jahre, Florian wäre dann 62. Mit einem 5%-Risiko für eine vorzeitige Depot-Pleite ließe sich die Wartezeit noch ein Jahr verkürzen.

Unabhängig davon für welchen Weg sich das Paar letztendlich entscheidet, wird zu Beginn des Starts in die Entnahmephase zunächst die bis dahin angefallene Inflation ermittelt. Liegt diese beispielsweise nach Ablauf mehrerer Jahre bei 50%, dann würden Florian und Anna in Zukunft nominal 9.000 Euro entnehmen, und so ihre Kaufkraft konstant halten.

Als Mieter ist man schneller finanziell unabhängig

Bevor Florian und Anna mich erneut kontaktiert haben, hatten ihre eigenen Überlegungen schon angedeutet, dass das Ziel der Rente mit 55 aufgrund der höheren Bau- und Finanzierungskosten gefährdet ist. Als Mieter ist man diesbezüglich klar im Vorteil, denn Mieten entspricht inhaltlich einem Kapitalverzehr. Man kann es auch anders betrachten: Im Falle des Immobilieneigentümers verbleibt am Ende der Entnahmephase oft ein Restkapital in Höhe des Immobilienwertes. Über dieses Kapital kann der Mieter im Rahmen der Entnahmeplanung zusätzlich verfügen. Das alternative Szenario Mieten statt Kaufen stellt sich in der kompakten Übersicht wie folgt dar:

Die wesentlichen Unterschiede bestehen darin, dass jährlich 55.000 Euro aus dem Festgeld ins Depot statt in die Immobilienfinanzierung fließen. Die monatlichen Zukäufe für Depot enden auch nicht mehr im Dezember 2023, sondern erst mit dem (dynamischen) Start in die Entnahmephase. Ab Januar 2025 ist in dieser Variante auch eine Teilzeit für Florian eingeplant, wodurch die Sparrate auf 2.500 Euro monatlich absinkt. Die aus diesen Vorgaben resultierende Budget-Tabelle ist wie folgt:

Die Effekte durch das zusätzliche Kapital können sich sehen lassen. Die Wunsch-Rente von 6.000 Euro pro Monat kann jetzt schon in 11 Jahren ab Ende 2033 sicher erreicht werden. Florian wäre dann 57, das klingt schon deutlich freundlicher als 62. Außerdem werden sich die Dinge auch wahrscheinlich nicht analog zum Worst-Case entwickeln, so dass an dem Ziel eines vorzeitigen Ruhestands mit 55 weiter aufrichtig festgehalten werden kann. Im Fall der Fälle bestünde zu guter Letzt auch noch die Option den Beginn der Teilzeit etwas zu verzögern.

Mit Flexibilität noch schneller ans Ziel

Vor einigen Wochen haben wir uns mit einer Entnahmestrategie namens „Inflations-Cap“ befasst. Bei dieser Strategie wird die zuvor beschriebene Anpassung an die Entwicklung der Preise in bestimmten Fällen nicht voll umgesetzt. Und zwar immer dann, wenn die beobachtete Inflation oberhalb einer zuvor selbst gewählten Obergrenze liegt. In diesen Fällen erfolgt nur eine teilweise Erhöhung der Budgets, die daraus resultierende Lücke kann aber mit Verzögerung nachgeholt werden. Die Reduktion ist daher nicht dauerhaft.

Aufgrund der Tatsache, dass im Falle von Florian und Anna der überwiegende Teil der zusätzlichen Cash-Flows nicht inflationsindexiert ist, erscheint ein Einsatz der Inflations-Cap Strategie sinnvoll. Legt man als Obergrenze für die jährliche Anpassung 5% fest, dann ist der Effekt wie folgt:

Ab sofort könnten bereits über sichere 2.508 Euro verfügt werden. Im Falle einer längeren Phase der Hochinflation mit jährlichen Inflationsraten oberhalb von 5% würden die beiden aber einen temporären Kaufkraftverlust erleiden.

Beim Inflations-Cap wird immer auf den Zeitpunkt referenziert, an dem die Planung erstellt wurde. Im Falle von Florian und Anna ist dies z.B. der Sommer 2022. Daraus ergibt sich für alle diejenigen, bei denen der Start in die Entnahmephase noch in der Zukunft liegt, ein zusätzlicher Vorteil. Denn es besteht die Möglichkeit den Verlauf der Dinge während der vorgelagerten Ansparphase zu beobachten, und sich erst im Anschluss für eine finale Variante des Inflations-Caps zu entscheiden.

Gemäß Tabelle oben ist mit einem 5%-Inflations-Cap das Budgetziel von 6.000 Euro monatlich bereits ab Ende 2032 sicher erreichbar, also in gut 10 Jahren. Gemäß er gewählten Strategie darf die Inflationsanpassung über den gesamten Zeitraum von 10 Jahren maximal 10 x 5% = 50% betragen. Im Jahr 2032 können Florian und Anna sich in Abhängigkeit von der tatsächlichen Inflationsentwicklung entscheiden.

A) Die tatsächliche kumulierte Inflation liegt in den nächsten 10 Jahren unter 50%, beispielsweise bei nur 20%. Dann wählen Florian und Anna die Strategie mit Inflations-Cap. Für die Zukunft würden Sie dann über einen zusätzlichen Puffer von 30%-Punkten verfügen, mit dem auch in Hochinflationsphasen höhere Budgetanpassungen möglich wären. Das Risiko für einen Kaufkraftverlust ist im Vergleich zu einem sofortigen Start in die Entnahmephase deutlich reduziert.

B) Die tatsächliche kumulierte Inflation liegt in den nächsten 10 Jahren oberhalb von 50%. In diesen Fällen verwerfen Florian und Anna die Inflations-Cap Strategie und kehren zur klassischen Variante mit voller Anpassung zurück. (Genau genommen gibt es auch noch eine kleine Grauzone, bei der es trotz erhöhter Inflation Sinn ergeben kann, weiter am Inflationscap festzuhalten, mehr dazu bei Interesse gerne in den Kommentaren.)

Mit Hilfe des Inflations-Caps ergibt sich also die Möglichkeit das Geschehen während der Ansparphase zu beobachten, und in Abhängigkeit von der tatsächlichen Inflationsentwicklung bereits früher in die Entnahmephase zu starten. Für eine bestmögliche Umsetzung der Strategie empfiehlt es sich außerdem verschiedene Varianten zu betrachten. So kann beim zukünftigen Start in die Entnahmephase noch genauer differenziert werden. Werden als Anpassungs-Obergrenze beispielsweise 4% p.a. gewählt, dann sieht das Ergebnis so aus:

Durch die reduzierte Obergrenze fallen die möglichen Budgets noch etwas höher aus. Denn im Fall der Fälle einer Hochinflation würde hier mehr Flexibilität erforderlich sein, d.h. der Kaufkraftverlust wäre stärker und bestünde womöglich länger fort als bei der 5%-Variante. Nach 10 Jahren wären hier nur maximal 40% statt 50% kumulative Anpassung an das Preisniveau möglich. Für welche Variante Florian und Anna sich letztendlich entscheiden, werden wir dann vielleicht in 10 Jahren erfahren.

Fazit

Ein in der aktuellen Zeit topaktueller Fall, den ich daher hinsichtlich der Veröffentlichung auf meinem Blog zeitlich bevorzugt behandelt habe. Die gestiegenen Zinsen und Baukosten stellen für nicht wenige Immobilien-Interessenten eine hohe Hürde dar. Ob die Kaufpreise irgendwann sinken und somit die erhöhten Kosten ausgleichen werden, bleibt abzuwarten. Florian und Anna besitzen in jedem Fall ein solides alternatives Szenario. Und wer weiß was tatsächlich passieren wird, der Traum vom Eigenheim und Rente mit 55 lässt sich wahrscheinlich auch in dieser Variante realisieren. Nämlich dann, wenn sich die Börse in den nächsten Jahren normal verhält, und keine große Krise eintritt. Dann sollte genug Vermögen vorhanden sein, um die Immobilie direkt Cash bezahlen zu können. Nur bis zum Einzug ins Eigenheim dauert es in dieser Variante etwas länger.

An dieser Stelle noch mal vielen Dank für Euer Vertrauen und die erneute Zusammenarbeit. Ich bin mir der Verantwortung bewusst, und es war mir eine Ehre euch bei dieser wichtigen Entscheidung beratend zur Seite stehen zu dürfen.