Kaufen vs Mieten – eine neue Perspektive

Eines der beliebtesten Diskussionsthemen innerhalb der Finanz-Community ist die Frage nach dem Immobilieneigentum. Oft liest man, dass Aktien ja viel besser rentieren und es deshalb keinen Sinn ergibt in Immobilien zu investieren. Und dass die eigene Immobilie mehr eine Lifestyle Entscheidung sei, und als Verbindlichkeit die ständig Kosten verursacht und nicht als Geldanlage zu betrachten ist. Was dabei immer wieder übersehen wird ist, dass jeder ein Dach über dem Kopf braucht, und dies ist in aller Regel nicht kostenlos. Konkret: wer nicht in den eigenen vier Wänden wohnt, der wohnt zur Miete und muss daher jeden Monat Miete zahlen. Diese monatliche Miete spart sich der Eigentümer, was durchaus als implizite Rendite des Wohneigentums betrachtet werden kann. Diese implizite Rendite wird jedoch oft ausser Acht gelassen und stattdessen nur auf die Wertsteigerung von Aktien vs Immobilien abgestellt. Um zu untersuchen wie es mit der Vorteilhaftigkeit von Kaufen vs Mieten nun wirklich bestellt ist habe ich mir Gedanken gemacht und ein kleines Rechenmodell entwickelt. Wenn man sich mit dem Thema befasst wird man schnell merken, dass das Zusammenspiel einer Vielzahl an Variablen zu betrachten ist, und es keine allgemeingültige Antwort gibt. Es lassen sich jedoch einige interessante Punkte herausextrahieren, wie z.B. dass die Laufzeit, der Eigenkapitalanteil oder der Kaufpreis den Ausgang der Analyse wesentlich beeinflussen. Im Folgenden werde ich Euch meinen Ansatz konkret vorstellen und anschließend auch die Ergebnisse präsentieren. Eines vorab: der eine oder andere wird überrascht sein!

Eine Betrachtung aus der ökonomischen Perspektive

Los geht’s – zunächst einmal möchte ich euch die Grundidee meiner Überlegung beschreiben. Die pauschale Frage ob Mieten oder Kaufen unter Renditegesichtspunkten besser ist, lässt sich nicht einfach aus dem Kopf heraus beantworten. Dafür sind die Zusammenhänge viel zu komplex. Was sich jedoch relativ leicht beantworten lässt ist die Frage, welche jährliche Wertsteigerung man einer Immobilie zutraut. Und dann komme ich ins Spiel indem ich eine Break-even Rendite errechne. Liegt die eigene angenommene jährliche Wertsteigerung der Immobilie über der Break-even Rendite, dann ist Kaufen besser, andernfalls ist Mieten unter ökonomischen Gesichtspunkten besser. Die Break-even Rendite ist dabei von einer Vielzahl von Variablen abhängig und entspricht nicht zwangsläufig der Aktienmarktrendite! Denn der Immobilieneigentümer erfährt wie bereits oben erwähnt eine zusätzliche implizite Rendite durch die gesparten Mietausgaben. Die Break-even Rendite wird daher unterhalb der Aktienrendite liegen, doch dazu später die Details.

Meine Vorgehensweise

Folgende 9 Variablen werden dabei in meinem Rechenmodell zur Ermittlung der Break-even Rendite berücksichtigt:

Wie man dem Schaubild entnehmen kann unterteile ich die Variablen in sog. freie Variablen und statische Variablen bzw. Annahmen. Im Rahmen der Analyse verändere ich nur die oberen drei freien Variablen, und zeige wie sich unterschiedliche Parameterkonstellationen auf das Ergebnis auswirken. Die unteren 6 Variablen werden in meinem Modell berücksichtigt um das ganze möglichst realitätsnah und vollständig abzubilden. Diese werden jedoch hinsichtlich ihrer Ausprägung nicht weiter verändert und sind daher eher als feste Annahmen zu verstehen. Dabei habe ich mich bemüht Annahmen sinnvoll zu treffen, d.h. ich orientiere mich aktuellen Konditionen (Kosten, Rücklagen) bzw. langfristigen, historischen Erfahrungswerten (Aktien-Rendite, Mietsteigerungen). Lediglich den Kredit-Zins habe ich an die Kreditlaufzeit gekoppelt, indem dieser 0,05% pro Jahr Laufzeit beträgt. Dies entspricht in etwa der aktuellen Zinsstruktur. Des Weiteren berücksichtige ich auch den Sachverhalt, dass Veräußerungsgewinne von selbst genutzten Immobilien nach Ablauf von 2 Jahren steuerfrei realisiert werden können.

Lasset uns rechnen!

In meiner Überlegung gibt es zwei Personen A & B mit gleichem Budget die zwei identische Immobilien bewohnen. Der einzige Unterschied ist, dass Person A die Immobilie gekauft hat und sein Budget daher für Zins, Tilgung und Instandhaltung ausgibt. Person B dagegen ist Mieter, verfügt über den gleichen Beitrag und bezahlt davon die Miete. Der verbleibende Rest wird in ein Aktiendepot investiert. Nach z.B. 30 Jahren wird ermittelt wie sich das Aktiendepot unter Berücksichtigung der Abgeltungssteuer entwickelt hat. Anschließend wird ermittelt um wieviel Prozent pro Jahr die Immobile in diesen 30 Jahren an Wert hinzugewinnen muss um den Endstand der Aktienanalage zu erreichen. Ein konkretes Beispiel für ein Objekt mit Kaufpreis i.H.v. 500 TEUR, einem EK-Anteil von 10% und einer Bewertung Kaufpreis zu Jahreskaltmiete von 30 sieht wie folgt aus:

Die linke Seite stellt Person A mit Wohneigentum dar. Der verbleibende Betrag nach 10% Eigenkapital von 450 TEUR wird kreditfinanziert und über einen Zeitraum von 30 Jahren vollständig getilgt. Am Ende gehört Person A die Wohnimmobilie, welche zum Kaufzeitpunkt einmal 500 TEUR Wert war. Auf der rechten Seite sieht man wie sich das Vermögen von Person B im Zeitablauf entwickelt. Diese hat ein Startkapital von 50 + 75 = 125 TEUR. Dies entspricht den 50 TEUR Eigenkapital und den Kaufnebenkosten, welche hier 15% von 500 TEUR = 75 TEUR betragen, da diese als Mieter entfallen. Wichtig dabei sind in beiden Fällen die Spalten „Wohnen & Investieren“ ganz rechts welche die Summe der Ausgaben darstellt und zeigt, dass beide Personen pro Jahr das gleiche für Wohnen und Investieren ausgeben. Nur so ist die Rechnung auch wirklich vergleichbar. Hier im Beispiel gibt Person A jedes Jahr 18.738 Euro für den Kredit aus, hinzukommen 5.000 Euro Rücklage für zukünftige Instandhaltungsarbeiten. Person B hat in Summe ebenfalls 23.738 Budget pro Jahr. Davon wird zunächst die Miete bezahlt, der verbleibende Teil fließt ins Depot. Die Depot-Kosten schmälern den Endwert des investierten Kapitals je Periode, sind aber nicht Teil des monatlichen Budgets, da diese direkt vom Anbieter dem Depot entnommen werden.

Ein durchschnittlicher Mieter erreicht 1 Million Euro in weniger als 30 Jahren

Nach 30 Jahren, während dieser beide Personen in der identischen Immobilie gelebt haben, hat Person B ein Depotvolumen i.H.v. 1.430,7 TEUR erreicht. Nach Abzug von 25% Abgeltungssteuer verbleiben netto 1.147,8 TEUR (nur die Gewinne sind zu versteuern, nicht das eingezahlte Kapital!). Die entscheidende Frage ist jetzt: Um wieviel Prozent pro Jahr muss die Immobilie an Wert hinzugewinnen um am Ende genau so viel Wert zu sein wie das Depot nach Steuern? Hierzu wird einfach die 30-jährige Rendite bestimmt und anschließend der geometrische Mittelwert berechnet: (1.147,8 / 500)^(1/30)-1 = 2,8%. Wenn die Immobilie also jedes Jahr 2,8% an Wert zulegt, dann war es nach Ablauf von 30 Jahren besser die Immobilie zu kaufen und abzubezahlen anstatt diese zu mieten und das nach Miete übrig bleibende Geld in Aktien mit 7% Rendite zu stecken. Nicht übel oder? Das sieht realistisch aus!

Die folgende Tabelle zeigt das Ergebnis für verschiedene Kreditlaufzeiten und Eigenkapitalanteile bei einem Kaufpreis von 30 Jahreskaltmieten. Darin ist das Beispiel oben auch noch einmal gelb hervorgehoben:

Diese Tabelle enthält einige sehr interessante Erkenntnisse. Noch einmal zum Verständnis: je geringer der %-Wert in der Tabelle, desto vorteilhafter der Immobilienkauf, denn desto geringer ist die für die Immobilie geforderte Wertsteigerung.

1) bei besonders kurzen Laufzeiten (1-5 Jahre) liegt die Hürde für das Immobilieninvestment besonders hoch, teilweise sogar über der angenommenen Aktienmarktrendite von 7%. Dies ist den Kaufnebenkosten von 15% geschuldet, die erst einmal wieder verdient werden müssen.

2) im Falle einer selbst genutzten Wohnimmobilie können Veräußerungsgewinne nach Ablauf von 2 Jahren steuerfrei realisiert werden. Dies stellt einen erheblichen Vorteil gegenüber anderen Kapitalanlagen dar.

3) Ab 15 Jahren Kredit-Laufzeit steigt plötzlich die für das Immobilen-Investment geforderte Rendite wieder an. Dies liegt daran, dass der unter 2) beschriebene Steuervorteil im Zeitablauf an Bedeutung verliert, denn unser Aktieninvestment wird annahmegemäß erst am Ende der Laufzeit besteuert. In der Zwischenzeit wirkt der Zinseszinseffekt auf das Brutto-Depot. Dies führt dazu, dass mit immer weiter zunehmender Laufzeit die geforderte Rendite für das Immobilieninvestment sich der der Aktienanlage annähert.

-> Wer den Aktienmarkt mit einer selbstgenutzten Immobilie schlagen möchte, der sollte mit einem zeitlichen Horizont von 15-20 Jahren planen um die Kaufnebenkosten zeitlich verteilen zu können und gleichzeitig den Steuervorteil optimal nutzen zu können. Das aktuelle Lebensmodell befindet sich daher möglichst in einem eingeschwungenen Zustand.

4) Vorteilhaft wirkt sich auch die Verschuldung aus: Je geringer der Eigenkapitalanteil, desto höher der Leverage-Effekt der dadurch entsteht, dass die der Immobilienbesitzer jegliche Wertsteigerungen von Anfang an auf die vollen 500 TEUR Kaufpreis mitnimmt, auch wenn ihm das Objekt erst am Ende der Laufzeit voll gehört. Anders formuliert: desto weniger Eigenkapital im Spiel ist, desto geringer ist auch das Start-Vermögen des Aktieninvestors, so dass es hier mehr Zeit benötigt wird bis das Aktiendepot das gleiche Gewicht wie die Immobilie besitzt. Die Möglichkeit günstiges Fremdkapital einsetzen zu können ist neben dem unter 2) erwähnten Steueraspekt sicherlich der größte Vorteil von Immobilieninvestitionen gegenüber Aktieninvestments.

-> Wer viel Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital erwirtschaften will sollte deshalb mit reichlich Fremdkapital starten. Aber Vorsicht: dadurch erhöht sich auch das Risiko falls die Häuserpreise mal fallen sollten!

Kernbotschaft meiner Analyse ist jedoch die Erkenntnis, dass Wohneigentum unter Renditeaspekten erstaunlich nah in Schlagdistanz zu einem Aktieninvestment ist. Ich denke das hätten viele so nicht erwartet. Die berechneten geforderten Renditen sind im aktuellen Marktumfeld sicherlich denkbar. Ich habe bewusst ein Bewertungs-Multiple von 30 gewählt um das heutige Marktniveau realistisch abzubilden. In deutschen Toplagen (Hamburg, München, Frankfurt a.M.) werden aktuell oft sogar Kaufpreise von 35-40 Jahreskaltmieten gefordert. Die daraus resultierenden Effekte auf die Break-even Rendite sind wie folgt:

Grafik: EK Ratio 10%, Break Even Rendite bei verschiedenen Bewertungs-Multiples

Man sieht sehr schön wie der deutlich höhere Kaufpreis die Attraktivität des Immobilieninvestments schmälert. Trotzdem bleibt die zu nehmende Hürde in einem realistischen Rahmen oder? Oder sind wir alle nur von den Traumrenditen am Immobilienmarkt in den letzten 10 Jahren geblendet? Amerikanische Wissenschaftler haben in der Studie „No Price Like Home – Global House Prices, 1870-2012“ die Wertsteigerung von Immobilien in Deutschland von 1870 bis 2012 untersucht. Dort ist man zu der Erkenntnis gekommen, dass nach dem 2. Weltkrieg (konkret 1961) bis 1980 die Hauspreise in Deutschland jährlich inflationsbereinigt um 4% gestiegen sind. Ab 1980 bis 2012 sind die Hauspreise dann aber jährlich inflationsbereinigt um 0,8 Prozent gesunken! Macht das Sinn? Seit der Krise lief es doch total gut? Ja, aber in den Jahren davor eher nicht, und diese ziehen den Schnitt nach unten.

Und nun?

Man muss also vorsichtig sein den eigenen Erwartungsanker nicht falsch zu setzen. In den letzten Jahren seit dem die Zentralnotenbanken die Wirtschaft mit niedrigen Zinsen unterstützt hat die eigene Immobile mühelos mit einem durchschnittlichen Aktieninvestment, das 7% pro Jahr bringt, mitgehalten. Im gleichen Zeitabschnitt haben aber auch die Aktienmärkte mit ca. 14% pro Jahr eine tolle Performance gezeigt. Gleichzeitig muss auch das Rendite-Risiko berücksichtigt werden. Hier ist der Aktieninvestor ganz klar im Vorteil, denn moderne Finanzprodukte wie ETFs erlauben es auf sehr einfache Art und Weise eine nahezu perfekte Diversifikation zu erzeugen, was mit selbstbewohnten Immobilien so nicht möglich ist. Das idiosynkratische Risiko einer Investition in Immobilien ist damit deutlich höher. Außerdem ist ein Investment in Aktien wesentlich liquider, d.h. man kann sehr einfach etwas Cash durch den Verkauf von ein paar Anteilen generieren. Eine Immobilie dagegen lässt sich nicht anteilig verkaufen. Auch dies sind Punkte die man bei der Anlageentscheidung berücksichtigen sollte.

Ich hoffe die in diesem Artikel geschilderten Erkenntnisse sind für Euch hilfreich. Mir ging es darum einen Weg aufzuzeigen mit dem sich jeder schnell eine eigene Meinung zu dem Thema Kaufen vs Mieten bilden kann, vorausgesetzt man hat eine Meinung was die zukünftige Preisentwicklung von Immobilien betrifft. Wenn ihr selbst mit den Zahlen spielen wollt um vielleicht auch an den übrigen Stellschrauben zu drehen und eure eigene individuelle Situation abzubilden, dann schreibt mich an und ich lasse euch gerne eine Kopie meines Rechen-Modells zukommen.