Fallstudie: Alexandra (60) lässt ihre Selbstständigkeit langsam ausklingen

Heute geht es um Alexandra, Inhaberin einer Marketingagentur. Mit dem größten Kunden konnte sie bisher ca. 75% ihres Umsatzes generieren, doch leider ist die zukünftige Fortsetzung der Zusammenarbeit alles andere als sicher. Glücklicherweise hat Alexandra bisher gut gewirtschaftet und ein ordentliches finanzielles Polster aufgebaut. Sie ist daher überzeugt, dass nun der passende Zeitpunkt gekommen ist, um beruflich den Fuß vom Gas zu nehmen, und sich mit dem Übergang in den wohlverdienten Ruhestand zu befassen. Alexandra hat mich daher mit einer vollumfänglichen Analyse ihrer finanziellen Gesamtsituation beauftragt.

Neben einem 7-stelligen Depot lag der Fokus der Analyse insbesondere auch auf diversen Immobilien, die Alexandra aktuell noch vermietet. Für die Zukunft möchte sie sich gerne von dem damit verbundenen administrativen Zeitaufwand befreien, und hat mich daher gebeten die relevanten finanziellen Aspekte zu beleuchten. Die Abwägung zwischen Verkaufen und Vermieten steht daher im Mittelpunkt der aktuellen Fallstudie.

Ein wesentlicher Unsicherheitsfaktor ist außerdem die zukünftige Entwicklung der Selbständigkeit. Im Moment läuft alles weiter wie bisher. Doch Alexandra hat allen Grund zur Annahme, dass sich dies in naher Zukunft ändern könnte. Für die Planung haben wir daher angenommen, dass der Start der Entnahmephase mit Wegfall des größten Kunden beginnt. Weil Alexandra in diesem Szenario ihre Selbständigkeit nicht sofort vollständig aufgeben möchte, haben wir angenommen, dass ab Start Entnahmephase bis zum Jahr 2033 mit den verbleibenden Kunden noch 2.000 Euro Umsatz pro Monat erwirtschaftet werden. Für Alexandra ist es wichtig in jedem Fall über ausreichend finanzielle Ressourcen zu verfügen, um ihren bisher gewohnten Lebensstil unbesorgt weiter fortsetzen zu können.

Wie im Fallstudienformat üblich starten wir zunächst mit einem kurzen Interview. Denn neben den Zahlen ist das Bild der Person wichtig. In Deutschland wird noch immer viel zu wenig über das Thema persönliche Finanzen gesprochen. Diejenigen, die finanziell überdurchschnittlich gut ausgestattet sind, wollen offensichtlich keinen Neid bei anderen auslösen (…und umgekehrt haben die, die Neid provozieren wollen, tatsächlich oft leere Taschen). Ich freue mich daher mit Hilfe der Fallstudienserie etwas Licht ins Dunkel dieses Tabu-Themas zu bringen.

Teil 1 – Interview

Name, Alter, Beruf, Familienstand, Wohnort (ungefähr)?

Alexandra, 60, Freiberuflerin, geschieden, NRW

Was sind Deine Hobbies und Interessen?

Reisen, Fotografieren, Design, Freunde

Werdegang & Beruf – womit verdienst Du Dein Geld?

BWL-Studium, anschließend in der Beratung von PR- und Werbeagenturen, nach über 10 Jahren „verselbständigt“ und seitdem als Freelance Beraterin tätig. Und Anfang 2000 habe ich neben dem Job noch den MBA im Bereich Medien gemacht – wollte mal wieder das Hirn zusätzlich in Bewegung bringen…

Wie hoch ist Dein Netto-Gehalt inklusive sonstiger Einkünfte?

Kein Gehalt, da nicht angestellt bin. Einkünfte belaufen sich insgesamt auf circa 100.000 Euro.

Wie hoch war Deine durchschnittliche Sparquote in den letzten 5 Jahren und im letzten Jahr (schätzungsweise)?  

Kann ich nicht sagen. Wenn ich Geld hatte, habe ich es in Immobilien oder Aktien investiert

Wie hoch ist das Ziel-Vermögen bzw. welches monatliche Netto-Budget wird angestrebt?

 5.000 Euro mtl.

Wie hoch ist das aktuelle Vermögen / wie setzt es sich zusammen? Wie wurde das Vermögen erlangt?

Circa 3,3 Mio.. 60% Immobilien, 30% Wertpapiere, 5% Gold, 5% Cash. Hauptsächlich durch günstige Immobilienkäufe und ein Teil Erbschaft. Und einem einmaligen Coup mit Apple-Aktien J

Was ist Deine Motivation für die finanzielle Unabhängigkeit?

Ehrlich gesagt reicht es mit 59 Jahren langsam. Ich habe beruflich Erfolg gehabt, habe ausreichend vorgesorgt Ich habe keine Kinder, keine Geschwister, meine Eltern sind mittlerweile verstorben – letzten Endes muss ich nur für mich selbst sorgen. Also kann ich jetzt auch die Zeit genießen.

Teilzeit oder harter Cut, und mit welchem Alter?

Ohne dass es geplant war, ist es bereits zu einem Teilzeitmodell geworden. Ursprünglich haben langjährige Kunden aufgrund von innerbetrieblichen Entwicklungen meine Zeit runtergeschraubt. Das war für mich damals sehr passend, da ich mich um meinen Vater kümmern musste, der zum Pflegefall geworden war und daher mehr Zeit brauchte. Nach seinem Tod musste ich sein Haus ausräumen und verkaufen, auch das hat viel Zeit und Kraft erfordert. Mittlerweile ist bis auf ein paar Kleinigkeiten alles erledigt. Von einem Teil des Verkaufserlöses meines Elternhauses habe ich mir eine kleine Immobilie am Mittelmeer gekauft und arbeite vier Monate von dort aus. Damit habe ich mir einen Kindheitstraum erfüllt – ein Haus am Meer.

Solange ich für meine Kunden noch arbeiten darf, mache ich das weiter. Wie jeder Freiberufler weiß, kann sich das aber von heute auf morgen ändern – ich werde sehen, wie es kommt. Und wie ich mich kenne, finde ich auch danach wieder etwas anderes zu tun – vermutlich aber in einem anderen Bereich.

Wie stellst Du bzw. Ihr euch die Zeit als Privatier vor?

Wenn ich das selbst so genau wüsste J Ich werde sicherlich viel Zeit in meinem Mittelmeer-Domizil verbringen, da ich hier einen netten Freundeskreis habe und das Meer liebe. Darüber hinaus plane ich zu reisen. Und um meine Immobilien muss ich mich ja auch noch kümmern. Schließlich und endlich mal wieder mehr in den Tag hineinleben und den Moment genießen. Und den einen oder anderen Groschen noch zu verdienen, ist auch nicht das Schlimmste – solange ich nicht aus finanziellen Gründen arbeiten muss

Was soll mit Deinem Restvermögen am Ende der Entnahmephase geschehen?

Das ist mein Puffer, für den Krankheits- oder Pflegefall. Und ansonsten versuche ich möglichst alles zu verbrauchen und nach mir die Sintflut.

Was möchte ich / wir den Lesern sonst noch mit auf den Weg geben?

Nicht nur mit dem Blick auf die finanzielle Freiheit leben! Es gibt Dinge, die kann man nur in einem gewissen Alter machen, verschiebt nicht alles auf später. Man muss definitiv auch im Hier und Jetzt leben. Ich wünschte, ich hätte die eine oder andere Reise nicht auf später verschoben…

Teil 2 – Analyse

Kommen wir nun zum zweiten Teil der Fallstudie, dem Analyse-Teil. In diesem Abschnitt werfen wir einen detaillierten Blick auf Alexandras Vermögenssituation und das daraus darstellbare Entnahme-Budget. Beginnen wir mit einer kompakten Darstellung von Alexandras Ausgangslage:

Neben einem 510.000 Euro-Aktien-Depot verfügt Alexandra auch noch über einen Cash-Bestand von 500.000 Euro, der in Aktien investiert werden soll. Im Rahmen der Zusammenarbeit war die konkrete Vorgehensweise zur Investition der liquiden Mittel einer der Schwerpunkte. Des Weiteren sind auch diverse Immobilien, u.a. ein Mehrfamilienhaus und Stellplätze, welche aktuell einen monatlichen Brutto-Mietertrag von 2.640 Euro bzw. 740 Euro pro Monat abwerfen, Teil des Vermögens. Und selbstverständlich ist auch die klassische Altersvorsorge in Form der gesetzlichen Rentenversicherung, eines Rürups und drei Lebensversicherungen vertreten. Letztere sind aufgrund des Abschlusses vor dem Jahr 2005 erfreulicherweise steuerfrei.

Während der ersten Jahre der Entnahmephase plant Alexandra ihr Gewerbe auf Sparflamme weiterzubetreiben. Sie rechnet damit ab Start der Entnahmephase bis zum Jahr 2033 monatliche Einkünfte von 2.000 Euro brutto erzielen zu können.

Des Weiteren ist zu erwähnen, dass die gesetzliche Rente und der Rürup zusammen genommen gerade ausreichen, um die Kosten für die private Krankenversicherung zu tragen (1.165 Euro pro Monat). Wechselt Alexandra nicht in einen günstigeren PKV-Basistarif und vereinbart sie keinen angemessen Selbstbehalt, dann ist Sie zur Erlangung des benötigten Einkommens vollständig auf das vorhandene Vermögen angewiesen. Es ist deshalb eine besonders vorsichtige Vorgehensweise bei der Finanzplanung geboten.

Berücksichtigt man sämtliche Vermögensbestandteile und Annahmen gemeinsam, dann ergeben sich in Abhängigkeit vom Start in die Entnahmephase und dem persönlichem Risikoappetit folgende monatliche inflationsindexierte Netto-Budgets:

Jede der Zeilen steht für einen bestimmten Zeitpunkt, zu dem die Entnahmephase startet. Der Start in die Entnahmephase soll spätestens erfolgen, sobald Alexandras wichtigster Kunde wegfällt. Da unsere Zusammenarbeit im Mai 2023 stattfand, stellt die erste Zeile (Juni 2023) den sofortigen Start in die Entnahmephase dar. In den darauffolgenden Zeilen verschiebt sich der Beginn der Entnahmephase um jeweils 3 Monate nach hinten. Durch den späteren Start bleibt das vorhandene Vermögen länger geschont, außerdem verkürzt sich die Länge der Entnahmephase, denn der Planungshorizont von 100 Jahren Lebensalter bleibt unverändert. Deshalb führt ein späterer Start immer zu einem höheren monatlichen Budget.

Die Zweite Dimension ist das Pleite-Risiko. Die Linke Spalte zeigt die Ergebnisse, mit denen das Vermögen historisch betrachtet niemals vorzeitig verbraucht worden wäre. In den Spalten weiter rechts wird das Risiko einer vorzeitigen Pleite sukzessive erhöht (0,1%; 0,25%; etc.) Die Ergebnisse in der Spalte 50% würde man erhalten, wenn man mit Durchschnittsrenditen plant, und das Renditereihenfolgerisiko somit nicht berücksichtigt. Die Differenz zwischen den Spalten „50%“ und „0%“ kann daher auch als Versicherungsprämie zur Absicherung gegen das Renditereihenfolgerisiko interpretiert werden.

Welcher finanzielle Vorteil lässt sich durch den Rückzug in die alte Wohnung erzielen?

Aktuell wohnt Alexandra zur Miete. Für das Jahr 2025 überlegt Sie Eigenbedarf anzumelden, und die aktuell vermietete Eigentumswohnung in Düsseldorf wieder selbst zu bewohnen. Mit dem Umzug würde sie in ihre einst selbst bewohnte, kleinere Eigentumswohnung zurückziehen. Alexandra beabsichtigt zukünftig mehr Zeit in ihrem Ferienhaus auf Ibiza zu verbringen. Eine kleinere Wohnung in Deutschland ist aus ihrer Sicht ausreichend. Ökonomisch betrachtet würde Sie dadurch Netto-Mietausgaben von 1.200 Euro gegen monatliche Brutto-Mieteinnahmen von 690 Euro pro Monat tauschen. Das sollte der Entnahmeplanung in jedem Fall helfen. Die folgende Tabelle zeigt, dass dadurch das sichere monatliche Budget (Spalte „0%“) um ca. 300 Euro gesteigert werden kann:

Verkaufen versus Vermieten

Ein weiteres wichtiges Projekt, welches Alexandra in den nächsten Jahren unbedingt angehen möchte, ist der Verkauf des geerbten Mehrfamilienhauses sowie der PKW-Stellplätze. Die Verwaltung der Objekte bereitet zu viel Aufwand. Im Alter möchte Sie ausschließlich auf einfach handhabbare ETFs setzen.

Schauen wir uns zuerst das Mehrfamilienhause an, bei dem bezüglich des Verkaufszeitpunkts noch Unklarheit besteht. Der Verkauf soll zwischen 2024 und 2034 erfolgen. Je nach Zeitpunkt wird ein Netto-Erlös von 860.000 Euro (2024) oder 1.000.000 Euro (2034) angenommen. Dies entspricht einer jährlichen Wertsteigerung von 1,5%. Durch den Verkauf des Mehrfamilienhauses wird schlagartig ein großer Einmalbetrag verfügbar, der annahmegemäß in den Aktienmarkt investiert wird. Im Gegenzug entfallen ab dem Verkaufszeitpunkt aber auch Mieteinnahmen in Höhe von 2.640 Euro brutto.

Zuerst die Ergebnisse im Szenario Vermietung mit anschließendem Verkauf im Jahr 2034 für 1 Million Euro:

Und nun der sofortige Verkauf in 2024 für 860.000 Euro:

Die gute Nachricht an dieser Stelle: Das inflationsindexierte monatliche Netto-Budget kann durch die Maßnahme deutlich gesteigert werden.

Zusätzlich fallen auch die Ergebnisse auf der linken Risikoseite der Tabelle für beide Varianten ähnlich hoch aus. Der Grund dafür ist, dass das Verhältnis von Miete zu Verkaufserlös ausgeglichen ist, so dass ökonomisch-risikoorientiert betrachtet beide Varianten annähernd gleichwertig sind. Auf der rechten Seite der Tabelle liegen den Entnahmebudgets dagegen besonders positive Kursverläufe zugrunde. In diesem Fall wäre es besser das Investment in den Aktienmarkt möglichst früh vorzunehmen. Da die zukünftige Entwicklung der Märkte jedoch unbekannt ist, sollte man sich im Rahmen der Finanzplanung an den adversen Szenarien (linke Seite) orientieren.

Wie soll mit den Stellplätzen verfahren werden?

Abschließend sollen als dritte Maßnahme, neben dem Wiedereinzug in die ursprünglich bewohnte Eigentumswohnung und dem Verkauf des Mehrfamilienhauses, die 8 PKW-Stellplätze verkauft werden. Konkret soll aus Gründen der zeitlichen Diversifikation pro Jahr genau ein Platz für 18.000 Euro verkauft und der Verkaufserlös anschließend in den Aktienmarkt investiert werden, wobei der Verkaufserlös für zukünftige Transaktionen annahmegemäß um 1,5% p.a. steigt, so dass in Summe über 8 Jahre verteilt, insg. ca. 162.000 Euro eingenommen werden. Im Gegenzug gehen mit jedem verkauften Stellplatz monatliche Mieteinnahmen i.H.v. 92,50 Euro verloren.

Wird der Verkauf als weiteres Element in die bisherige Planung eingerechnet, dann ergibt sich folgendes Bild:

Durch den Verkauf der Stellplätze kann trotz der wegfallenden Mieteinnahmen auf der linken Risikoseite ein Budget-Plus von ca. 100 Euro monatlich erreicht werden. Vorteilhaft ist in diesem Zusammenhang auch der Wegfall des mit der Vermietung verbundenen Aufwands, auf den Alexandra während der Rentenphase keine Lust hat.

Zu guter Letzt stellt folgende Grafik die Entwicklung und Zusammensetzung der Entnahmen im Zeitablauf für einen sofortigen Start in die Entnahmephase dar:

Alexandras Budget ist inflationsindexiert. Es steigt zur Wahrung der Kaufkraft im Zeitablauf an. Die gelben Segmente repräsentieren die Steuern, welche durch die Gewinnrealisierungen im Rahmen der Entnahmen fällig werden. Die dunkelblauen Balken stellen den Teil der Entnahmen dar, über den Alexandra tatsächlich verfügen kann. Das Verhältnis von Abgaben zu Entnahmen fällt auffällig hoch aus, weil Alexandra beim Thema Steuern konservativ vorgeht. Anstatt mit der aktuell gültigen Regelung der pauschalen Abgeltungssteuer zu planen, stellt sie sich darauf ein, dass Kapitalerträge zukünftig wieder mit dem persönlichen, oft höheren Einkommenssteuersatz besteuert werden.

Eine weitere Auffälligkeit: Im Jahr 2024 findet der Verkauf des Mehrfamilienhauses statt, und eine Lebensversicherung zahlt einen hohen Einmalbetrag. Beide Beträge übertreffen Alexandras Budget-Bedarf, weshalb sie ein signifikantes Investment in den Aktienmarkt durchführen wird (grüner Balken unterhalb der x-Achse).

Fazit

Nach langer Zeit freue ich mich mal wieder eine Fallstudie mit weiblicher Hauptrolle präsentieren zu können. Die Zusammenarbeit hat mir sehr viel Freude gemacht, an dieser Stelle auch noch einmal vielen Dank! Der Fokus der Fallstudie liegt auf der Frage „Verkaufen versus Vermieten?“. Im Rahmen der Zusammenarbeit haben wir darüber hinaus auch noch analysiert, wie Alexandra die Glidepath Methode zur Investition der liquiden Mittel nutzen kann, und wie Inflationsrisiken gemanagt werden können. Ich würde mich freuen, wenn möglichst viele Leser den einen oder anderen Aspekt der vorliegenden Fallstudie auf die eigene Planung übertragen können.